Eine Neuigkeit von Kanzlei Rechtsanwalt Lehnert

Mieetminderung. Baulärm

Mietminderung: Baulärm vom Nachbargrundstück

Landgericht Berlin
Kategorie: Mietrecht
Veröffentlicht: 25. September 2016

Eine Mieterin verlangt knapp 950,00 EUR von der bereits an die Vermieterin gezahlten vollen Miete für die Monate Juni 2014 bis März 2015 zurück, weil sie sich vom Nachbargrundstück durch Baulärm und Staub gestört fühlte. Die Vermieterin weigert sich, weil der Lärm nicht von ihr zu verantworten war.
Der Sachverhalt

Eine Mieterin aus Berlin hatte im Jahr 2000 eine Wohnung angemietet, neben der sich ein mit Bäumen bewachsenes Grundstück befand. Zwischen 2013 und 2015 wurden auf diesem Grundstück eine Tiefgarage und ein Gebäude errichtet und dadurch erhebliche Bauimmissionen verursacht.

Die Mieterin fühlte sich gestört, zahlte aber dennoch die volle Miete weiter. Nach Ende der Arbeiten verlangte sie jedoch vom Vermieter rund 20 Prozent der Miete für die Monate Juni 2014 bis März 2015 - insgesamt etwa 950 Euro - zurück.
Die Entscheidung

Nachdem das Amtsgericht die Klage der Mieterin bis auf einen geringen Teilbetrag abgewiesen hatte, war sie mit ihrer Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil erfolgreich. Das Landgericht Berlin war der Auffassung, dass die Mieterin wegen der Bauimmissionen (Lärm, Staub und Erschütterungen nicht nur wochentags, sondern zeitweise auch am Wochenende) die Miete mindern durfte und die Höhe von geringfügig mehr als 20 Prozent angesichts der Beeinträchtigungen angemessen sei.

Bei Vertragsschluss hätten die Mietvertragsparteien stillschweigend vereinbart, dass die Wohnung den üblichen Mindeststandard, der auch ein gesundheitlich unbedenkliches Wohnen gewährleiste, einhalte. Zwar seien gerade in Großstädten Baumaßnahmen nicht unüblich, doch selbst in Berlin sei die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von solchen Beeinträchtigungen nicht betroffen. Der mithin konkludent vereinbarte Standard sei während der Bauphase bei Weitem unterschritten worden.

Auch der Umstand, dass der Vermieter über keine rechtlichen Möglichkeiten verfüge, die Beeinträchtigungen abzuwehren oder von dem Nachbarn eine Entschädigung zu verlangen, ändere nichts.

Aus dem Urteil: Die Minderung tritt auch dann ein, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses noch keine Beeinträchtigungen bestanden haben sollten und die nachträgliche Erhöhung der Immissionslast nicht vom Vermieter, sondern einem Dritten zu verantworten ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Veranlasser der Immissionen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen. Für eine ergänzende Vertragsauslegung zu Lasten des Mieters ist dabei kein Raum.

Der Mieterin könne auch nicht vorgeworfen werden, sie habe die Möglichkeit der Bauimmissionen grob fahrlässiger übersehen und deshalb das Recht zur Minderung verloren. Zwar sei bei Mietvertragsschluss im Jahre 2000 die Baulücke vorhanden gewesen. Wenn die Mieterin damals an eine spätere Bebauung nicht gedacht habe, so könne ihr allenfalls einfache Fahrlässigkeit vorgeworfen werden. Dies reiche für einen Gewährleistungsausschluss aber nicht aus.

Aus dem Urteil: Auch wenn sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung des Umfeldes gemacht hat, sind darauf beruhende spätere Gewährleistungsansprüche nicht gemäß § 536b Satz 1 oder 2 BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen. Eine entsprechende Fehlvorstellung des Mieters begründet allenfalls den Vorwurf einfacher Fahrlässigkeit, der zur Anwendung des § 536b BGB nicht ausreicht. Das gilt auch dann, wenn sich zum Zeitpunkt der Anmietung neben der im Innenstadtbereich gelegenen Mietsache eine noch unbebaute Baulücke befindet.

Gericht:
Landgericht Berlin, Urteil vom 16.06.2016 - 67 S 76/16

Erstellt am 03.04.2019 von

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