Hausverwaltung – Die richtige Immobilienverwaltung finden

Gesetzlich sind die Verantwortlichkeiten nicht festgeschrieben und ebenso wenig existiert eine Vorgabe für eine Berufsausbildung. Dementsprechend legt der jeweilige Vertrag des Eigentümers mit der Hausverwaltung deren Aufgabenbereich fest. Grundsätzlich gibt es zwei Zuständigkeitsbereiche: die kaufmännische Verwaltung und die technische Verwaltung. Erstere dreht sich beispielsweise um Mietanpassungen, Forderungsmanagement, Nebenkostenabrechnungen, Organisation des Abfallmanagements sowie die Kontrolle von Mietzahlungen. Der Part der technischen Verwaltung bezieht sich auf Kontrollmaßnahmen hinsichtlich der Ausstattung der Immobilie, wie die Klingelanlage oder von Dienstleistungen, wie Hausmeister oder Gärtner. Auch Renovierungsarbeiten kann die Hausverwaltung abwickeln.

Die Wohneigentümergemeinschaftsverwaltung (WEG-Verwaltung) berechnet das Verwalterentgelt üblicherweise nach Einheiten. Diese unterscheiden sich je nach Bundesland und Vertrag, weshalb es nicht möglich ist, genaue Zahlen zu nennen. Die monatlichen Beträge pro Einheit betragen jedoch, abhängig von der Anzahl der Einheiten im Wohnhaus, etwa 15 bis 45 Euro.

Grundsätzlich besteht keine Pflicht, einen Hausverwalter zu bestellen. Allerdings schreibt der Gesetzgeber vor, dass ein Verwalter bestellt werden muss, sobald auch nur ein einziger Eigentümer auf diesen Schritt besteht.

Sollte das nicht der Fall sein, können die Eigentümer in Gemeinschaft selbst die Verwaltung übernehmen. Doch oftmals ist dieser Schritt nicht ratsam, denn die Fallstricke und potenziellen Probleme sind zahlreich.

In der Regel verfügen die Beteiligten nicht über das nötige Fachwissen, das für das teils komplexe Management des Wohnungseigentumsrechts vonnöten ist. Zudem spielt auch die Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Rolle. Je größer sie ist, desto schwieriger gestaltet sich die Selbstverwaltung. Ab spätestens 15 Wohneinheiten müssen die WEG nicht nur einen erheblichen Zeitaufwand betreiben, den sich nicht viele leisten können, sondern werden auch anfällig für Fehler. Sollten sich daraus Haftungsansprüche ergeben, wird es schnell teuer.

Weiterhin ergeben sich zahlreiche Interessenkonflikte, die bereits ohne das laufende Management bestehen. So verfolgen Selbstnutzer und Vermieter unterschiedliche Ziele, die sich vor allem hinsichtlich des Zustands und der Pflege des Objekts unterscheiden. Ein Vermieter möchte tendenziell die Gewinnmaximierung, ein Selbstnutzer ist eher an einem möglichst guten Zustand interessiert. Sollten sich zu allem Überfluss noch einzelne Eigentümer dazu entscheiden, Beschlüsse rechtlich infrage zu stellen und die WEG in Rechtsfragen nicht sattelfest sein, droht erhebliches Ungemach. Gerade bei der Renovierung und Sanierung sind derartige Konflikte ein hoher haftungstechnischer Risikofaktor.

Ebenso empfiehlt es sich, aus Zeitgründen und zwecks besserer Organisation und Planung eine Hausverwaltung einzusetzen. Sie übernimmt weitsichtig die Urlaubsvertretung des Hausmeisters, kümmert sich um pünktliche Erscheinungstermine der Handwerker und regelt die Kommunikation mit Behörden. Zudem ist die Hausverwaltungsgesellschaft mit allen nötigen Versicherungen ausgestattet, um im Schadenfall allen Beteiligten gerecht zu werden. Eine Eigentümergemeinschaft in Selbstverwaltung muss sich üblicherweise erst umständlich und zeitraubend in die Materie einarbeiten und läuft dann immer noch Gefahr, wichtige Versicherungsmaßnahmen übersehen zu haben. Sollten Ansprüche entstehen, haften die Eigentümer mit ihrem persönlichen Vermögen.